Descriptif détaillé du projet

Sommaire

  1. Origine du projet
  2. Objectifs et évolution du projet – état à mai 2019
  3. Nombre d’habitations
  4. Typologie et implantation des maisons dans la parcelle
  5. Parcages des véhicules automobiles et voies de circulation
  6. Aménagements requis par les objectifs de la durabilités et du bien-être
  7. Parcelle cultivable annexée à celle de l’écoquartier
  8. Quelle serait la structure juridique la plus appropriée à la réalisation de l’écoquartier par ses futurs habitants ?
  9. Comment une coopérative de futurs habitants peut-elle gérer la construction de l’écoquartier ?
  10. Dans quel délai peut-on évaluer l’achèvement de la construction de l’écoquartier ?
  11. Combien ça coûte ?

1 – ORIGINE DU PROJET

Le village de Beaufort, « capitale » de la Vallée de la Gervanne est en croissance démographique régulière. Les besoins de nouvelles habitations résultent de cette évolution. Celle-ci est heureusement bien contenue par une volonté politique soucieuse de préserver l’espace naturel et de limiter la taille des infrastructures.

Ainsi, plutôt que d’étendre le périmètre constructible, la commune encourage la mise en valeur des volumes bâtis et des parcelles encore aménageables dans ce périmètre, proches du village.

Le lieu-dit du futur écoquartier s’intitule « Gour de Lu ». C’est le nom du petit ruisseau qui borde la parcelle à l’est.

La parcelle du Gour de Lu, de 12’500 m2 de superficie, répond complètement à ces objectifs. Lorsque sa constructibilité a été sollicitée, la famille Buffardel de Beaufort qui la détient a proposé le concept de l’écoquartier et en a financé le projet (un écoquartier ou rien !).

Celui-ci a d’emblée trouvé le plein accord et la participation à sa réalisation des instances politiques, administratives, environnementales et professionnelles suivantes :

  • Commune de Beaufort
  • Communauté de Communes du Val de Drôme (CCVD – Biovallée);
  • Direction Départementale des Territoires (DDT) ;
  • Parc Naturel Régional du Vercors (PNRV – La commune de Beaufort est incluse dans le PNRV) ;

Ces instances, avec les représentants de la famille Buffardel et le Bureau d’architecture et d’urbanisme UrbArchi Amunatégui d’Avignon, ont constitué le Comité de pilotage du projet.

2 – OBJECTIFS ET ÉVOLUTION DU PROJET

Le Comité de pilotage (COPIL) a établi, en 2016 un cahier des charges et un plan d’intentions, lesquels tracent les lignes directrices principales de l’écoquartier. Ces dispositions ont été ensuite précisées et complétées lors d’échanges avec la Mairie, l’architecte-urbaniste (2017 et 2018) et surtout, régulièrement, lors de rencontres avec des personnes, couples ou familles souhaitant adhérer au projet :

  • Coulée verte d’au moins 2’500 m2 (20 % de la surface de la parcelle). Cet espace vert sera traversé, de la route D70A au chemin des Auches, par un sentier pédestre public aménagé par la commune (éviter l’enclavement du quartier) ;
  • Maisons individuelles à deux niveaux (rez+1er) groupées par îlots, construites en respectant la topologie naturelle du terrain ;
  • La totalité de la parcelle, y compris les surfaces de terrain construites, appartient à l’ensemble des habitants (pas de surface privatives) ;
  • Concentration des voitures parquées en un seul lieu, hors de la vue directe des habitants ;
  • Bâtiment collectif (salle de réunion, buanderie, atelier, etc.) ;
  • Jardins potagers partagés entre la route départementale D70A et les habitations ;
  • Place de jeux pour enfants hors des circulations internes ;
  • Emprise minimale des voies de desserte ;
  • Parcage des voitures « Visiteurs » à proximité immédiate de l’entrée de la parcelle ;
  • Production électrique renouvelable annuelle au moins équivalente à la consommation du quartier ;
  • Isolation thermique des bâtiments bioclimatiques selon les techniques les plus performantes (ossature bois, directive RT-2020). Objectif de la consommation de la production de chaleur d’appoint (bois) : inférieure à 0.5 m3/an/100 m2 de surface de plancher ;
  • La récolte et l’accumulation de l’eau de pluie sont suffisantes pour alimenter les chasses des WC et les besoins d’arrosage.

Le croquis de la page suivante n’est pas un plan de projet, mais une représentation graphique évolutive des résultats des analyses environnementales, paysagères et architecturales imposées par l’écologie du lieu et par la qualité de vie requise pour ses futurs habitants. Quant à la proposition d’organisation de l’espace, elle est un exemple, parmi d’autres possibles, résultant des recommandations dictées par le concept d’un écoquartier rural participatif.

Ces dispositions laissent toute liberté à l’architecture extérieure et, à plus forte raison, intérieure des maisons, aux volumes de celles-ci, au nombre d’îlots, à la répartition des maisons à deux ou à un seul appartement, aux aménagements de la parcelle et du bâtiment collectif, etc.

3 – NOMBRE D’HABITATIONS

Le nombre d’habitations à construire sur la parcelle est limité à 20.

Ce nombre maximal de 20 habitations (ou 44 personnes, selon la moyenne nationale de 2.2 habitants par foyer) résulte d’un choix soumis à deux impératifs en l’occurrence opposés : meilleure utilisation du sol et prise en compte des capacités d’accueil du village (infrastructures et croissance démographique).

  1. Les CAUE (Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement) placent souvent la densité en tête des critères qui définissent un écoquartier : « Le développement durable est contraire à l’étalement urbain et au phénomène de mitage. L’écoquartier consomme le moins d’espace possible ».
    La densité d’un écoquartier rural devrait se situer entre 50 et 100 habitants à l’hectare. En considérant à la fois la valeur basse de la fourchette, soit 50 habitants/hectare et la statistique française du nombre moyen d’habitants par logement en 2018, soit 2.2, le nombre minimal d’habitations pour l’écoquartier du Gour de Lu serait de 28 [(50/2.2) · 1.25].
  2. La limitation de 28 à 20 habitations s’inscrit à la fois dans les objectifs de croissance démographique contenus de la commune, tenant compte, notamment, des capacités actuelles des infrastructures ainsi que les souhaits, exprimés jusque là, de personnes intéressées par le projet (futurs habitants potentiels). Le nombre d’habitations (foyers) peut varier selon la proportion que celles-ci comprennent par maison (une ou deux).
  3. L’exigence de la densité élevée des surfaces bâties (m2 bâtis / m2 terrain) ou des habitants (habitants / hectare) conduit également à réduire le coût de chaque habitation puisque la part des financements communs est, en conséquence, significativement réduite.

4 – TYPOLOGIE ET IMPLANTATION DES MAISONS DANS LA PARCELLE

Toutes les maisons sont à deux niveaux (rez + 1er). Elles sont groupées par îlots (trois dans l’esquisse du projet de mars 2020) pour laisser, hors coulée verte, de l’espace vert entre les constructions. Leur implantation dans le terrain respecte la topologie naturelle de celui-ci.

Les maisons sont décalées en plan de la profondeur des terrasses (3.6 m selon le projet). Cette disposition permet l’intimité des habitants entre les maisons contiguës. La coexistence participative n’est pas imposée, elle est volontaire.

Les surfaces habitables, de la plus petite à la plus grande, sont de : 63.8 (8×), 107.8 (8×), 135.5 (2×) et 171.6 m2 (2×). Cette répartition résulte de l’intérêt manifesté actuellement en majorité par des personnes seules ou en couple sans enfant (ou plus d’enfant à la maison). Elle sera probablement différente au moment où l’ensemble des futurs habitants-coopérateurs sera définitivement constitué, le critère déterminant étant la plus grande diversité générationnelle possible.

12 maisons sont prévues, dont 8 à 2 habitations et 4 à une seule. Ce choix résulte de la proportion, estimée aujourd’hui, de foyers ayant peu de besoins en surface habitable (personnes et couples seuls) par rapport à des familles avec enfants (petits ou grands). Cette proportion du projet actuel peut varier au gré des intérêts et des spécificités des futurs habitants du quartier. Elle pourrait, par exemple, être de 7 à deux habitations + 5 à une seule, ce qui conduirait à un total de 19 habitations ou encore 6×2 + 6×1 (18 habitations), en admettant que le nombre de maisons est limité à 12, souhait souvent exprimé.

La typologie des maisons procède de l’étude environnementale et paysagère du site : évolution historique, organisation architecturale et immobilière du village et des environs. De petits immeubles de type urbain, par exemple, ne sont pas compatibles avec l’environnement construit.

Le nombre d’îlots et les architectures de chacun de ceux-ci, font partie des variables du projet.

En disposant les constructions selon les courbes de niveau du terrain, on préserve la topographie naturelle du lieu et donc le paysage.

Les discussions avec des habitants d’écoquartiers réalisés et réussis, avec des professionnels de la construction de maison bioclimatiques (concepteurs et entreprises générales) et également avec de futurs habitants potentiels du projet ont permis de confirmer les grandes lignes tracées par le COPIL et d’esquisser le projet d’installation actuel.

Les chapitres suivants décrivent des caractéristiques détaillées du projet qu’il faut considérer, à son stade présent d’évolution, comme une étude de faisabilité possible, voire probable.

Exemple

Dessins 3D extraits de l’offre préliminaire de SCO2BOIS & CO, constructeur de maisons bioclimatiques, ossature bois, 73100 AIX LES BAINS (variante du projet avec 16 maisons et 24 habitations).

La surface totale de plancher est de 1’987 m2. Cette surface ne comprend pas celle des planchers des premiers étages qui sont situées à moins de 1.8 m de hauteur sous plafond (partie de la mezzanine).

Spécimen d’une habitation au 1er étage d’une maison qui en compte deux. Cette habitation comprend encore une remise/atelier de 8 m2 accessible depuis le rez-de-chaussée.

Terrasses

Chaque habitation dispose d’une vaste terrasse abritée, 34 à 40 m2. Cet espace extérieur est très apprécié pour plusieurs raisons :

  • C’est, de fait, un espace à vivre, de détente, de loisirs, de réunions et de partages durant une grande partie de l’année. Jusqu’à deux tiers à Beaufort, disent des habitants de la région qui en possèdent une, couverte et de cette taille.
  • Elle permet d’accueillir des animaux de compagnie. Indépendamment du fait que pour sortir un chien, par exemple, son maître dispose de plus de 8’000 m2 d’espace commun, non public.
  • Elle participe au confort thermique de l’habitation en la protégeant du rayonnement solaire en été (le soleil est haut sur l’horizon) tout en profitant de sa chaleur en hiver (le soleil est bas).

Jardins potagers

Ils sont situés le long de la route départementale, partiellement sur les remblais extraits des excavations des maisons. Ils sont surélevés d’un mètre en moyenne par rapport à la route départementale, dont ils sont séparés par un mur de soutènement en pierre naturelle (souhait de la Mairie).

La surface de 850 m2 permettrait de fournir en légumes, si elle était entièrement cultivée, toutes les familles du quartier.

Équipements collectifs

Ils sont réunis dans un seul bâtiment, propriété de la coopérative.

Le bâtiment collectif, 300 m2 selon le projet, comprend notamment une halle partiellement ouverte équipée de matériels à usage commun (four à pain, barbecue,…), une salle de réunion et de fête agencée d’un bloc-cuisine, une buanderie commune comprenant machines à laver et local d’étendage, un atelier partagé, etc.

Place de jeux pour enfants

Elle est située au nord de la parcelle, le long du chemin des Auches :

  • Elle est séparée des circulations des véhicules et de la zone verte de détente ;
  • Elle est ouverte vers le village par une voie très peu circulante. Elle est, de ce fait, une invitation aux autres enfants du village (désenclavement du quartier).

Rappel important : L’aménagement final résultera des choix que feront l’ensemble des acquéreurs du site, fédérés selon une structure juridique à définir. Ainsi, toute liberté est laissée à l’architecture extérieure et, à plus forte raison, intérieure des maisons, aux volumes de celles-ci, au nombre d’îlots, à la répartition des maisons à deux ou à un seul appartement, aux aménagements de la parcelle et du bâtiment collectif, etc..

5 – PARCAGES DES VÉHICULES AUTOMOBILES ET VOIES DE CIRCULATION

Le stationnement permanent des véhicules des résidents sont tous concentrés dans un seul parking. Idem pour les voitures des visiteurs.

Ces dispositions ressortent du cahier des charges et des choix du COPIL (recherche des solutions les moins invasives possibles de la circulation automobile). Les règles des circulations internes sont celles d’une zone piétonne.

  • Toutes les voitures des résidents (35 places) sont groupées au nord de la parcelle et abritées sous des ombrières photovoltaïques.

Des sociétés spécialisées dans la réalisation d’ombrières photovoltaïques prennent en charge la conception et la construction et même, si le maître d’ouvrage le souhaite (la coopérative en l’occurrence), le coût complet de la réalisation. Dans ce cas, la société acquéreuse reste propriétaire et exploitante de l’installation pendant la durée d’un bail préalablement convenu. À l’issue du bail, la propriété des ombrières est transférée sans frais au maître d’ouvrage, ainsi que le contrat de commercialisation de l’électricité produite.
Chacune des places de parking est équipée d’emblée d’une prise de courant pour la recharge des batteries des voitures électriques. Suggestion : quelques petites voitures électriques, propriétés de la coopérative, sont mises à disposition des habitants en libre service à la journée pour de petits parcours (Crest, Valence, …). Ce service doit être financièrement autonome.

  • Les voitures des « visiteurs » (10 places) sont parquées à l’entrée du quartier. Elles n’y circulent donc pas.

6 – AMÉNAGEMENTS REQUIS PAR LES OBJECTIFS DE LA DURABILITÉ ET DU BIEN-ÊTRE

Production de l’électricité solaire

La surface des panneaux de l’ombrière photovoltaïque, soit 515 m2, couvre largement, en moyenne annuelle, les besoins des 20 ménages de l’écoquartier.

La consommation moyenne annuelle nationale d’un ménage est de 3’500 kWh. Celle de l’écoquartier serait donc : 20×3’500 = 70’000 kWh/an. Sachant qu’un panneau photovoltaïque produit en moyenne 160 kWh/an d’électricité, la production annuelle des 515 m2 de l’ombrière serait de 515×160 = 82’400 kWh/an.

Consommation de l’énergie-chaleur, chauffage et eau chaude sanitaire

La consommation maximale de chaleur pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire (ECS) des maisons bioclimatiques dites passives, construites selon la norme RT-2020, est de 25 kWh/an/m2 de surface habitable, dont seulement 8 kWh/an/m2 pour le chauffage.

La consommation maximale d’ECS ne dépend pas de la qualité d’isolation de la maison. On considère donc les valeurs « standard », soit 40 L à 60°C par habitant et par jour.

Chauffage. Le chauffage se concentrant sur environ 6 mois de l’année, les besoins durant cette période sont de 16 kWh / ½ an / m2. On admet que 75 % de ces besoins sont assurés par des capteurs solaires thermiques. L’appoint occasionnel est assuré par un poêle à bois (bûches ou granulés).

ECS. Durant l’été (env. 6 mois), l’ECS est entièrement assurée par des capteurs solaires thermiques. En saison froide, la température de l’eau chaude solaire n’est généralement pas assez élevée pour l’ECS (50°C min). Le complément de température est obtenu, pour chaque habitation, par un chauffe-eau thermodynamique « boosté » par la chaleur solaire disponible.

Par ces estimations, on observe que la surface des capteurs thermiques (8.3 m2/maison) ne pose aucun problème d’installation, que la consommation de bois pour le chauffage d’appoint est négligeable en termes de coût (moins de 30 € par an/habitation) et que la consommation électrique du chauffe-eau thermodynamique, grâce au préchauffage solaire, est du même ordre (moins de 50 €/an/habitation).

Remarque importante : Ce dimensionnement est une évaluation basée sur des données prescrites par des réglementations officielles (hautes performances énergétiques, RT-2020) et par des descriptions publiées par des constructeurs. Il ne peut en aucun cas se substituer à des analyses thermiques qualifiées des constructions agréées, ainsi que par les garanties certifiées et vérifiées des techniques proposées par les constructeurs de maisons bioclimatiques.

Utilisation de l’eau de pluie pour alimenter les chasses des WC et l’arrosage

Valeurs admises selon les statistiques nationales :

  • Consommation moyenne d’eau potable par habitant et par jour : 150 L ;
  • Part de cette consommation pour les WC : 20 % ;
  • Part de cette consommation pour l’arrosage : 8 % ;
  • Précipitations annuelles moyennes à Beaufort : 0,900 m ;
  • Surface des toitures : 1’800 m2;
  • Nombre d’habitants par ménage : 2.2 (moyenne nationale) ;
  • Précipitations ordinaires moyennes : 5 mm/h (pluie modérée).

Calculs :

  • Part de la consommation par jour et par habitant pour les WC et pour l’arrosage : 150×(0,20+0.08) = 42 L ;
  • Besoins journaliers : 42×20×2.2 = 1’932 L/j ou 1.848 m3/j ;
  • Besoins annuels : 1.848×365 = 674.5 m3 ;
  • Volume d’eau de pluie qui pourrait être collecté annuellement : 1’800×0.900 = 1’620 m3 ;
  • Capacité totale de stockage (projet) : 12×1,5 m3+120 m3 = 138 m3 ;
  • Volume d’eau stocké par heure de pluie ordinaire : 0,005 m/h×1’800 m2 = 9.0 m3/h ;
  • Nombre d’heures de pluie ordinaire pour remplir tous les réservoirs : 138 m3/9.0 m3/h = 15.3 h ;
  • Durée en jours d’utilisation du stockage sans aucune pluie : 138 m3/1.932 m3/j = 71 jours.

Les calculs montrent que la ressource d’eau de pluie pourrait théoriquement et en moyenne largement satisfaire aux besoins de la consommation des chasses d’eau et de l’arrosage (ressource : 1’620 m3/an, consommation : 674 m3/an). Toutefois, comme les précipitations sont fortement intermittentes par nature, il faut les stocker.

Capacités de stockage pour répondre aux besoins durant les intermèdes sans pluie : 1 réservoir de 1.5 m3 par maison + 1 bassin de 120 m3 situé sur le haut de la parcelle (piscine polyester enterrée, par exemple).

La réserve faite plus haut sur le dimensionnement des besoins d’énergie-chaleur des habitations est, bien entendu, applicable à celui de la récupération des eaux de pluie.

Protection contre les rayonnements électromagnétiques

Par rapport à la construction traditionnelle, la maison-bois a de nombreux atouts en termes d’isolation thermique et phonique, de répartition de la chaleur intérieure et de régulation de l’humidité (le bois absorbe l’humidité lorsque celle-ci est élevée et la restitue lorsqu’elle est basse). Toutefois, par rapport aux constructions traditionnelles (brique ou béton) elle interagit différemment vis-à-vis des rayonnements électromagnétiques qu’ils soient à basse (50 Hz) ou à très haute fréquence (0.5 à 300 GHz).

Sans être hypersensible au smog électromagnétique, on peut s’interroger sur les conséquences de ces émissions quant à la santé. Or, une construction-bois limitant cette pollution à des valeurs réputées acceptables est réalisable aujourd’hui.

Au moment de l’étude de la conception des habitations, il est donc hautement souhaitable de faire intervenir un géobiologue ou un spécialiste en environnement électromagnétique qui indiquera au maître d’œuvre le mode d’aménagement approprié de l’installation électrique intérieure et le type de films (aluminium contrecollé ?) à intégrer dans les parois pour bloquer les émissions provenant de l’extérieur.

Dans une perspective à long terme qui doit nécessairement accompagner un projet de construction d’habitation aujourd’hui, il serait judicieux d’envisager ce blindage pour toutes les maisons de l’écoquartier. Le bien-être des habitants doit être assuré même lorsqu’ils sortent de leur maison !

7 – PARCELLE CULTIVABLE ANNEXÉE À CELLE DE L’ÉCOQUARTIER

La parcelle (rouge) est située au dessus de la grotte-émergence du Sarrier.

Des personnes intéressées par le projet ont fait remarquer que la mise à disposition d’une parcelle cultivable de superficie supérieure à celle des potagers particuliers pourrait intéresser de futurs habitants pour y pratiquer diverses activités accessoires comme la permaculture, l’apiculture, etc.

Pour répondre à cette attente, la famille Buffardel met à disposition, à bien plaire, une parcelle agricole de 8’000 m2, actuellement inexploitée, située à 400 m de celle de l’écoquartier, sur la route de Suze.

Le haut de la parcelle est un bel endroit de calme et de nature.

Les besoins d’arrosage des cultures pourraient être assurés par l’eau de pluie. Sachant que ces besoins sont, à Beaufort, de 10 à 15 L/m2/an, une surface de récolte d’eau de pluie de 20 m2 au moyen d’une toiture à deux pans inversés (par exemple), pour une surface cultivée de 1’000 m2 suffirait. Une citerne de même surface et de 1.0 m de profondeur (20 m3) serait placée sous la toiture. Aménagée vers le haut de la parcelle, cette installation permettrait un arrosage idéal sans prélèvement ni d’eau de réseau, ni d’énergie. La pente moyenne de la parcelle est d’environ 20 %, avec une zone centrale un peu moins pentue.

8 – QUELLE SERAIT LA STRUCTURE JURIDIQUE LA PLUS APPROPRIÉE À LA RÉALISATION DE L’ÉCOQUARTIER PAR SES FUTURS HABITANTS ?

Les formes juridiques possibles sont multiples. Toutefois, sur la base d’informations recueillies auprès de résidents de plusieurs habitats groupés et d’écoquartiers comparables, on peut suggérer la création d’une coopérative-copropriété d’habitations qui garanti durablement, à la fois, les intérêts économiques et sociaux de ses membres et un cadre de vie participative de qualité.

La coopérative d’habitations ou coopérative d’habitants est, semble-t-il, la bonne structure qui permet de réaliser le plus rapidement possible un ensemble construit harmonieux, à la satisfaction de tous ses membres puisque ce sont eux qui l’ont imaginé et réalisé.

Ce montage juridique a pour but, d’abord, de réaliser au coût le plus bas possible un ensemble d’habitations conformes aux souhaits de leurs habitants, d’éviter toute spéculation immobilière et l’intrusion d’intermédiaires promoteurs extérieurs. Par la suite, les marges d’exploitation sont réinvesties ou distribuées.

L’habitant est propriétaire de son habitation et il est copropriétaire de la totalité de la surface de la parcelle ainsi que des installations communes.

D’autres formes de structures sont bien entendu possibles, comme une société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) ou une combinaison Société civile immobilière-SARL (SCI-SARL), etc.

Un primo-groupe de coopérateurs rédige la charte des valeurs communes de l’écoquartier, dessine les grandes lignes du projet et crée la structure juridique. Il recherche ensuite des adhérents à la coopérative qui s’inscrivent à la fois dans les concepts du projet et dans l’objectif de la diversité sociale et générationnelle des habitants. C’est donc au primo-groupe de coopérateurs qu’échoit la responsabilité (et le privilège) de la sélection des nouveaux adhérents.

9 – COMMENT UNE COOPÉRATIVE DE FUTURS HABITANTS PEUT-ELLE GÉRER LA CONSTRUCTION DE L’ÉCOQUARTIER ?

Suggestions selon des expériences vécues d’écoquartiers réalisés et réussis.

À concrétiser avant le démarrage du chantier :

  • Dès la constitution formelle du groupe de primo-coopérateurs (10 personnes ou couples au maximum, nous a-t-on dit ; au-delà, le projet … s’éternise), celui-ci établit un cahier des charges/charte, définit les statuts de la composante participative du quartier et de la copropriété. Il crée la coopérative.

  • Chaque coopérateur paye un « ticket d’entrée » pour subvenir à des frais divers, par exemple 1’000 €. Ce montant est une avance sur la part de chacun des coûts communs de l’aménagement de la parcelle, y compris les infrastructures, le foncier, le bâtiment et les aménagements collectifs. Cette part collective, selon le projet, ramenée au m2 « plancher » est d’environ 840 € (84’000,- € pour une habitation de 100 m2 de plancher, soit 33 % du coût total). Ce montant est financé, comme la construction des maisons, selon un échéancier seulement au début des travaux d’aménagement.

  • La coopérative s’ouvre progressivement à de nouveaux adhérents (avec tickets d’entrée), en tenant compte autant que possible de la diversité générationnelle et sociale requise par le projet. L’expérience montre que les réticences d’adhésion à un projet de construction disparaissent lorsque celui-ci est structuré et dont le planning de réalisation est lisible.

  • La coopérative engage un architecte-urbaniste. Celui-ci écoute les futurs habitants aussi bien sur les souhaits communs d’aménagement de la parcelle et des installations collectives que sur ceux de chacun quant à leur propre habitation. Il conçoit, avec eux, les architectures finales, extérieures et intérieures, il procède aux appels d’offres définitifs de tous les travaux de construction (voir le chapitre 11 : « Combien ça coûte ? »). Il prend en charge toutes les démarches administratives (mise à l’enquête, permis de construire, etc.). À l’issue de cette phase, les coûts de construction fermes sont connus. et la réalisation du projet est techniquement prête à démarrer.

Quant à l’étude du plan, dont le descriptif donne un exemple, une bonne solution pourrait être attribuée l’architecte à qui sera confiée ensuite la conduite des travaux d’aménagement de la parcelle (assistance au maître d’ouvrage). Dans ce cas, l’architecte revendiquerait seulement un acompte provisionnel de faible montant.

Les travaux d’architecture relatifs à chaque habitation sont financés par chacun des futurs habitants, mais ils sont compris dans le coût de construction.

  • La coopérative réunit les fonds nécessaires au démarrage du chantier auprès de ses adhérents au prorata des surfaces de plancher requises par chacun. Elle acquiert le terrain selon un échelonnement à définir.

Démarrage du chantier et conduite des travaux

  • L’architecte-conducteur des travaux est mandaté par la coopérative pour organiser le chantier et conduire les travaux jusqu’à leur achèvement. Son mandat peut comprendre, ou non, dans la phase précédente, l’aménagement intérieur des habitations, celui-étant laissé au gré des convenances de chacun.
  • Il a la responsabilité de la qualité des exécutions, de la tenue des délais et du respect du budget. Il ne peut prendre aucune décision qui dérogerait au plan initial fixé avec la coopérative ou sans l’accord de celle-ci.

Administration participative de l’écoquartier après sa construction. Exemple.

Le régime juridique le plus approprié serait celui de la copropriété, système bien éprouvé. Les habitants sont propriétaires de leur habitation. Le terrain est entièrement la propriété de la coopérative (pas de parcelles privatives), ainsi que de tous les aménagements communs.

Deux structures juridiques cohabitent : la coopérative et la copropriété avec des statuts et des fonctions différentes. L’assemblée de la coopérative prend les décisions importantes : investissements, modification des statuts, etc. C’est elle qui représente l’écoquartier auprès des institutions publiques.

L’assemblée de la copropriété gère l’administration courante de l’écoquartier de la même manière qu’un immeuble d’appartements en copropriété. Chaque habitant est membre des deux structures.

Il existe un grand nombre de régime adaptables à un écoquartier (voir plus haut). In fine, c’est aux futurs habitants qu’appartient le choix du régime juridique qui leur paraît le plus adéquat.

10 – DANS QUEL DÉLAI PEUT-ON ÉVALUER L’ACHÈVEMENT DE LA CONSTRUCTION DE L’ÉCOQUARTIER ?

La phase la plus incertaine à ce point de vue, est probablement celle qui est en route en ce moment : création de la coopérative groupant les 20 foyers, futurs habitants. À partir de cette phase, lorsque les fonds sont réunis, que le projet est entièrement conçu et dimensionné et que le premier « coup de pioche » est exécuté, le délai jusqu’à la fin de la construction des 12 maisons ne doit pas être supérieur à une année.

Les entreprises qui ont réalisé des travaux comparables sont prêtes à garantir ce délai. Il est réaliste grâce à la construction des maisons « ossature-bois ». En effet, les travaux d’infrastructure sur le terrain, de nivellement, de cheminements et de soubassements peuvent être conduits de front avec la fabrication des maisons en usine.

En admettant que la phase de mise en place des structures de fonctionnement de la coopérative et de l’élaboration du projet définitif dure encore une année, à partir de mi-2020, on pourrait envisager la fin du chantier dans le courant de 2022. Une date sensiblement plus proche paraît peu réaliste.

Remarque : l’irruption du coronavirus pourrait prolonger cette première phase d’une durée incertaine à ce jour (mi-avil).

11 – COMBIEN ÇA COÛTE ?

Pour répondre à cette question, les initiateurs du projet ont établi, avec l’aide de professionnels de la construction, un descriptif détaillé du concept en vue d’obtenir des offres globales crédibles de réalisation de la parcelle et de 20 habitations en 12 maisons. Ceci a conduit à esquisser des architectures possibles, extérieures et intérieures ; les exécutions finales seront probablement différentes puisqu’elles seront conçues par les futurs habitants.

Toutefois, ces offres permettent d’évaluer efficacement les coûts finaux par analogie avec des types de construction semblables (hautes performances énergétiques, qualité environnementale du site, etc.), au moyen de coefficients (prix au m2 ou au m3), exercices que maîtrisent très bien les entreprises de construction.

L’estimation large des coûts finaux au m2 « plancher » des habitations est présentée par le tableau de la page suivante. Note : le m2 « plancher » est calculé hors cloisons, cages d’escalier, terrasses, etc.

Sur cette base, on peut résumer, en arrondissant un peu, la répartition des coûts pour une habitation d’une surface de plancher de 100 m2.

Propriété commune : terrain (y compris les frais d’acquisition), aménagement de la parcelle (voir l’énumération à la page suivante), bâtiment collectif avec ses équipements : € 84’000.-

Propriété privée : Excavations et soubassements des maisons, fabrication et installation des maisons ossature-bois, finition des habitations « clé en main » : € 172’000.-

Coût total estimé : € 256’000.-

Décomposition des coûts finaux considérés au m2 moyen « plancher » (€) – Surface totale des planchers : 1’987 m2, selon le projet

Phases de la construction

Phase

Coût estimé

Coût/ m2

Coût cumul/ m2

Foncier (12’514 m2). Étude environnementale, paysagère, urbanistique et architecturale de l’avant-projet. Analyse géodésique et topologique de la parcelle. Établissement d’un projet de réalisation (faisabilité réaliste) en vue, notamment, d’évaluer les coûts.

1

750’000,-

377,-

377,-

Frais d’acquisition (notaire + impôt) et administratifs.

2

60’000,-

30,-

407,-

Aménagement de la parcelle : nivellements, terrassements, viabilisation (tous les réseaux, y c. la récupération de l’eau de pluie), cheminements des véhicules, assainissement du ruisseau (coulée verte), aménagement de la place centrale, de la place de jeux, des jardins potagers et des parcages de véhicules, construction des murs de soutènements, sans l’ombrière photovoltaïque (autofinancement).

3

345’000,-

174,-

581,-

Construction des soubassements et excavations des maisons (sous-sols).

4

378’000,-

190,-

771,-

Fabrication et installation des maisons ossature bois « Clos couvert » (ce qui correspond à « Hors d’eau, hors d’air »), construites selon la directive RT 2020 (maisons passives).

5

1’450’000,-

730,-

1’501,-

Finitions « clé en main », y compris le crépissage extérieur et l’équipement solaire thermique sur chaque maison.

6

1’600’000,-

805,-

2’306,-

Bâtiment collectif (300 m2) : couvert, salle de réunion et buanderie commune, sans les machines à laver le linge (auto-financement).

7

520’000,-

262,-

2’568,-

Coût total

5’103’000,-

Coût final d’une habitation moyenne, toutes réalisations terminées, prestations d’architecte et direction des travaux comprises, en fonction de sa surface de plancher

La plus petite : rez-de-chaussée 64 m2 + terrasse 40 m2 = 2’568×64 = 164’300,- €.

La plus grande : maison entièrement habitée : 172 m2 + 2 terrasses 40 et 34 m2 = 2’568 × 172 = 441’700,- €.

Remarques :

  1. Les estimations ci-dessus ne prennent pas en compte l’effet « série » de la construction. Or, si les maisons sont dimensionnées selon les mêmes modules et si une grande partie des équipements peut être commandée globalement, les coûts unitaires s’en trouveront sensiblement diminués. Une réduction de 5 à 10 % est parfaitement réaliste.
  2. On observe que le poste « Finition clé en main » (Phase 6) est le plus élevé : 32 % du coût total. Des économies importantes peuvent donc être faites sur ce poste, soit en choisissant des revêtements plus bruts qu’une finition « standard » ou en participant soi-même à ces travaux (sols, murs, plafonds), soit en optant pour des équipements plus simples (cuisine, salle de bain, etc.).