Descriptif détaillé du projet

Sommaire

  1. Origine du projet
  2. Objectifs et évolution du projet – état à mai 2019
  3. Nombre d’habitations
  4. Typologie et implantation des maisons dans la parcelle
  5. Parcages des véhicules automobiles et voies de circulation
  6. Aménagements requis par les objectifs de la durabilités et du bien-être
  7. Parcelle cultivable annexée à celle de l’écoquartier
  8. Quelle serait la structure juridique la plus appropriée à la réalisation de l’écoquartier par ses futurs habitants ?
  9. Combien ça coûte ?

1 – ORIGINE DU PROJET

Le village de Beaufort, « capitale » de la Vallée de la Gervanne est en croissance démographique régulière. Les besoins de nouvelles habitations résultent de cette évolution. Celle-ci est heureusement bien contenue par une volonté politique soucieuse de préserver l’espace naturel et de limiter la taille des infrastructures.

Ainsi, plutôt que d’étendre le périmètre constructible, la commune encourage la mise en valeur des volumes bâtis et des parcelles encore aménageables dans ce périmètre, proches du village.

Le lieu-dit du futur écoquartier s’intitule « Gour de Lu ». C’est le nom du petit ruisseau qui borde la parcelle à l’est.

La parcelle du Gour de Lu, de 12’500 m2 de superficie, répond complètement à ces objectifs. Lorsque sa constructibilité a été sollicitée, la famille Buffardel de Beaufort qui la détient a proposé le concept de l’écoquartier et en a financé le projet (un écoquartier ou rien !).

Celui-ci a d’emblée trouvé le plein accord et la participation à sa réalisation des instances politiques, administratives, environnementales et professionnelles suivantes :

  • Commune de Beaufort
  • Communauté de Communes du Val de Drôme (CCVD – Biovallée);
  • Direction Départementale des Territoires (DDT) ;
  • Parc Naturel Régional du Vercors (PNRV – La commune de Beaufort est incluse dans le PNRV).

Ces instances, avec les représentants de la famille Buffardel et le Bureau d’architecture et d’urbanisme UrbArchi Amunatégui d’Avignon, ont constitué le Comité de pilotage (COPIL) du projet.

2 – OBJECTIFS ET ÉVOLUTION DU PROJET

Le COPIL a établi, en 2016-2017 un cahier des charges et un plan d’intentions, lesquels tracent les lignes directrices principales de l’écoquartier. Ces dispositions ont été ensuite précisées et complétées lors d’échanges avec la Mairie et,  l’architecte-urbaniste et surtout, régulièrement, lors de rencontres avec des personnes, couples ou familles souhaitant adhérer au projet.

Grandes lignes directrices du projet à respecter au plus près quelle que soit la structure juridique qui fédère les futurs habitants de l’écoquartier

  • Coulée verte d’au moins 2’500 m2 (20 % de la surface de la parcelle). Cet espace vert situé le long du ruisseau sera traversé, de la route D70A au chemin des Auches, par un sentier pédestre public aménagé par la commune (éviter l’enclavement du quartier) ;
  • Maisons individuelles à deux niveaux (rez+1er) groupées par îlots, construites en respectant la topologie naturelle du terrain ;
  • La totalité de la parcelle, y compris les surfaces de terrain construites, appartient à l’ensemble des habitants (pas de surface privatives) ;
  • Concentration des voitures parquées en un seul lieu, hors de la vue directe des habitants ;
  • Bâtiment collectif (salle de réunion, buanderie, atelier, etc.) ;
  • Jardins potagers partagés d’une superficie d’au moins 800 m2 entre la route départementale D70A et les habitations ;
  • Emprise minimale des voies de desserte (boucle à sens unique) ;
  • Parcage des voitures « Visiteurs » à proximité immédiate de l’entrée de la parcelle ;
  • Production électrique renouvelable annuelle au moins équivalente à la consommation du quartier ;
  • Isolation thermique des bâtiments bioclimatiques selon les techniques les plus performantes (ossature bois, directive RT-2020). Objectif de la consommation de la production de chaleur d’appoint (bois) : inférieure à 0.5 m3/an/100 m2 de surface de plancher ;
  • La récolte et l’accumulation de l’eau de pluie sont suffisantes pour alimenter les chasses des WC et les besoins d’arrosage.

Remarque : Si une place de jeux pour enfants est voulue par les futurs habitants, elle se situera hors des circulations internes et sera accessible par les autres enfants du village (éviter l’enclavement du quartier).

Le croquis de la page suivante n’est pas un plan de projet, mais une représentation graphique des grandes lignes directrices du projet. Elle est un exemple, parmi d’autres possibles, résultant des recommandations dictées par le concept d’un écoquartier rural.

Remarque importante : Ces dispositions laissent toute liberté à l’architecture extérieure et, à plus forte raison, intérieure des maisons, aux volumes de celles-ci, au nombre d’îlots, à la répartition des maisons à deux ou à un seul appartement, aux aménagements de la parcelle et du bâtiment collectif, etc.

3 – NOMBRE D’HABITATIONS

Le nombre d’habitations à construire sur la parcelle est limité à 20.

Ce nombre maximal de 20 habitations (ou 44 personnes, selon la moyenne nationale de 2.2 habitants par foyer) résulte d’un choix soumis à deux impératifs en l’occurrence opposés : meilleure utilisation du sol (un des critères de l’écoquartier est de consommer le moins d’espace possible) et prise en compte des capacités d’accueil du village (infrastructures et croissance démographique).

4 – TYPOLOGIE ET IMPLANTATION DES MAISONS DANS LA PARCELLE

Cliquez sur l’image pour l’agrandir…

Toutes les maisons sont à deux niveaux (rez + 1er). Elles sont groupées par îlots pour laisser, hors coulée verte, de l’espace vert entre les constructions. Leur implantation dans le terrain respecte la topologie naturelle de celui-ci.

Les maisons sont décalées en plan de la profondeur des terrasses (3.6 m selon le projet). Cette disposition permet l’intimité des personnes habitant des maisons contiguës.

La coexistence participative n’est pas imposée, elle est volontaire.

Les surfaces habitables, de la plus petite à la plus grande, sont de : 63.8 (8×), 107.8 (8×), 135.5 (2×) et 171.6 m2 (2×). Cette répartition résulte de l’intérêt manifesté actuellement en majorité par des personnes seules ou en couple sans enfant (ou plus d’enfant à la maison). Elle sera probablement différente au moment où l’ensemble des futurs habitants sera définitivement constitué, le critère déterminant étant la plus grande diversité générationnelle possible.

12 maisons sont prévues, dont 8 à 2 habitations et 4 à une seule. Cette proportion du projet actuel peut varier au gré des intérêts et des spécificités des futurs habitants du quartier.

Les chapitres suivants décrivent des caractéristiques détaillées du projet qu’il faut considérer, à son stade présent d’évolution, comme une étude de faisabilité possible, voire probable.

Exemple

Dessins 3D extraits de l’offre préliminaire de SCO2BOIS & CO, constructeur de maisons bioclimatiques, ossature bois, 73100 AIX LES BAINS (première déclinaison du projet avec 16 maisons et 24 habitations).

La surface totale de plancher est de 1’987 m2. Cette surface ne comprend pas celle des planchers des premiers étages qui sont situées à moins de 1.8 m de hauteur sous plafond (partie de la mezzanine).

Spécimen d’une habitation au 1er étage d’une maison qui en compte deux. Cette habitation comprend encore une remise/atelier de 8 m2 accessible depuis le rez-de-chaussée.

Terrasses

Chaque habitation dispose d’une vaste terrasse abritée, 34 à 40 m2. Cet espace extérieur est très apprécié pour plusieurs raisons :

  • C’est, de fait, un espace à vivre, de détente, de loisirs, de réunions et de partages durant une grande partie de l’année. Jusqu’à deux tiers à Beaufort, disent des habitants de la région qui en possèdent une, couverte et de cette taille.
  • Elle permet d’accueillir des animaux de compagnie. Indépendamment du fait que pour sortir un chien, par exemple, son maître dispose de plus de 8’000 m2 d’espace commun, non public.
  • Elle participe au confort thermique de l’habitation en la protégeant du rayonnement solaire en été (le soleil est haut sur l’horizon) tout en profitant de sa chaleur en hiver (le soleil est bas).

Jardins potagers

Ils sont situés le long de la route départementale. Ils sont surélevés d’un mètre en moyenne par rapport à cette route, dont ils sont séparés par un mur de soutènement.

La surface de 850 m2 permettrait de fournir en légumes, si elle était entièrement cultivée, toutes les familles du quartier.

Équipements collectifs

Ils sont réunis dans un seul bâtiment, propriété de la coopérative.

Le bâtiment collectif, 300 m2 selon le projet, comprend notamment une halle partiellement ouverte équipée de matériels à usage commun (four à pain, barbecue,…), une salle de réunion et de fête agencée d’un bloc-cuisine, une buanderie commune comprenant machines à laver et local d’étendage, un atelier partagé, etc.

Place de jeux pour enfants (facultative)

Elle est située au nord de la parcelle, le long du chemin des Auches :

  • Elle est séparée des circulations des véhicules et de la zone verte de détente ;
  • Elle est ouverte vers le village par une voie très peu circulante. Elle est, de ce fait, une invitation aux autres enfants du village (désenclavement du quartier).

5 – PARCAGES DES VÉHICULES AUTOMOBILES ET VOIES DE CIRCULATION

Le stationnement permanent des véhicules des résidents sont tous concentrés dans un seul parking. Idem pour les voitures des visiteurs.

Ces dispositions ressortent du cahier des charges et des choix du COPIL (recherche des solutions les moins invasives possibles de la circulation automobile). Les règles des circulations internes sont celles d’une zone piétonne.

  • Toutes les voitures des résidents (35 places) sont groupées au nord de la parcelle et abritées sous des ombrières photovoltaïques.
  • Les voitures des « visiteurs » (10 places) sont parquées à l’entrée du quartier. Elles n’y circulent donc pas.

6 – AMÉNAGEMENTS REQUIS PAR LES OBJECTIFS DE LA DURABILITÉ ET DU BIEN-ÊTRE

Production de l’électricité solaire

La surface des panneaux de l’ombrière photovoltaïque, soit 515 m2, couvre largement, en moyenne annuelle, les besoins des 20 ménages de l’écoquartier.

Consommation de l’énergie-chaleur, chauffage et eau chaude sanitaire

La consommation maximale de chaleur pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire (ECS) des maisons bioclimatiques dites passives, construites selon la norme RT-2020, est de 25 kWh/an/m2 de surface habitable, dont 8 kWh/an/m2 pour le chauffage.

La consommation maximale d’ECS ne dépend pas de la qualité d’isolation de la maison. On considère donc les valeurs « standard », soit 40 L à 60°C par habitant et par jour.

Chauffage. Le chauffage se concentrant sur environ 6 mois de l’année, les besoins durant cette période sont de 16 kWh / ½ an / m2. On admet que 75 % de ces besoins sont assurés par des capteurs solaires thermiques. L’appoint occasionnel est assuré par un poêle à bois (bûches ou granulés).

ECS. Durant l’été (env. 6 mois), l’ECS est entièrement assurée par des capteurs solaires thermiques. En saison froide, la température de l’eau chaude solaire n’est généralement pas assez élevée pour l’ECS (50°C min). Le complément de température est obtenu, pour chaque habitation, par un chauffe-eau thermodynamique « boosté » par la chaleur solaire disponible.

Par ces estimations, on observe que la surface des capteurs thermiques (8.3 m2/maison) ne pose aucun problème d’installation, que la consommation de bois pour le chauffage d’appoint est négligeable en termes de coût (moins de 30 € par an/habitation) et que la consommation électrique du chauffe-eau thermodynamique, grâce au préchauffage solaire, est du même ordre (moins de 50 €/an/habitation).

Remarque importante : Ce dimensionnement est une évaluation basée sur des données prescrites par des réglementations officielles (hautes performances énergétiques, RT-2020) et par des descriptions publiées par des constructeurs. Il ne peut en aucun cas se substituer à des analyses thermiques qualifiées des constructions agréées, ainsi que par les garanties certifiées et vérifiées des techniques proposées par les constructeurs de maisons bioclimatiques.

Utilisation de l’eau de pluie pour alimenter les chasses des WC et l’arrosage

Valeurs admises selon les statistiques nationales :

  • Consommation moyenne d’eau potable par habitant et par jour : 150 L ;
  • Part de cette consommation pour les WC : 20 % ;
  • Part de cette consommation pour l’arrosage : 8 % ;
  • Précipitations annuelles moyennes à Beaufort : 0,900 m ;
  • Surface des toitures : 1’800 m2;
  • Nombre d’habitants par ménage : 2.2 (moyenne nationale) ;
  • Précipitations ordinaires moyennes : 5 mm/h (pluie modérée).

Les calculs montrent que la ressource d’eau de pluie pourrait théoriquement et en moyenne largement satisfaire aux besoins de la consommation des chasses d’eau et de l’arrosage (ressource : 1’620 m3/an, consommation : 674 m3/an). Toutefois, comme les précipitations sont fortement intermittentes par nature, il faut les stocker.

Capacités de stockage pour répondre aux besoins durant les intermèdes sans pluie : 1 réservoir de 1.5 m3 par maison + 1 bassin de 120 m3 situé sur le haut de la parcelle (piscine polyester enterrée, par exemple).

Protection contre les rayonnements électromagnétiques

Par rapport à la construction traditionnelle, la maison-bois a de nombreux atouts en termes d’isolation thermique et phonique, de répartition de la chaleur intérieure et de régulation de l’humidité (le bois absorbe l’humidité lorsque celle-ci est élevée et la restitue lorsqu’elle est basse). Toutefois, par rapport aux constructions traditionnelles (brique ou béton) elle interagit différemment vis-à-vis des rayonnements électromagnétiques qu’ils soient à basse (50 Hz) ou à très haute fréquence (0.5 à 300 GHz).

Sans être hypersensible au smog électromagnétique, on peut s’interroger sur les conséquences de ces émissions quant à la santé. Or, une construction-bois limitant cette pollution à des valeurs réputées acceptables est réalisable aujourd’hui.

Au moment de l’étude de la conception des habitations, il est donc hautement souhaitable de faire intervenir un géobiologue ou un spécialiste en environnement électromagnétique qui indiquera au maître d’œuvre le mode d’aménagement approprié de l’installation électrique intérieure et le type de films (aluminium contrecollé ?) à intégrer dans les parois pour bloquer les émissions provenant de l’extérieur.

Dans une perspective à long terme qui doit nécessairement accompagner un projet de construction d’habitation aujourd’hui, il serait judicieux d’envisager ce blindage pour toutes les maisons de l’écoquartier. Le bien-être des habitants doit être assuré même lorsqu’ils sortent de leur maison !

7 – PARCELLE CULTIVABLE ANNEXÉE À CELLE DE L’ÉCOQUARTIER

La parcelle (rouge) est située au dessus de la grotte-émergence du Sarrier.

Des personnes intéressées par le projet ont fait remarquer que la mise à disposition d’une parcelle cultivable de superficie supérieure à celle des potagers particuliers pourrait intéresser de futurs habitants pour y pratiquer diverses activités accessoires comme la permaculture, l’apiculture, une petite basse-cour, etc.

Le haut de la parcelle est un bel endroit de calme et de nature.

Pour répondre à cette attente, la famille Buffardel met à disposition, à bien plaire, une parcelle agricole de 8’000 m2, actuellement inexploitée, située à 400 m de celle de l’écoquartier, sur la route de Suze.

 

8 – QUELLE SERAIT LA STRUCTURE JURIDIQUE LA PLUS APPROPRIÉE À LA RÉALISATION DE L’ÉCOQUARTIER ?

Deux remarques préliminaires importantes destinées à éviter des malentendus et des confusions sur la nature de l’écoquartier :

  1. Le projet s’adresse à des personnes (seules, en couples ou en familles) qui ont l’objectif d’accéder à la propriété individuelle, mais dans un lieu de vie en cohérence avec l’écologie, la durabilité, la convivialité et le bien-être.

Comme dans toute acquisition immobilière personnelle, chaque futur habitant dispose de fonds propres suffisants pour financer son habitation et sa part des coûts communs ou de revenus qui lui permettent de recourir à l’emprunt du solde manquant.

Le haut niveau de performance énergétique des constructions bioclimatiques projetées, la situation de la parcelle à l’ouest du village, zone pavillonnaire récente et de faible densité, la part importante d’espace vert préservé par rapport aux constructions (env. 1’000 m2 par maison), ne positionnent pas l’écoquartier dans la catégorie des habitations particulièrement bon marché.

Par contre, la quasi-autonomie énergétique (chaleur et électricité) des habitations conduit à une réduction importante des charges courantes d’entretien. Sur les coûts du chauffage, notamment, l’économie peut atteindre 2’000 € par an pour une habitation de 100 m2 de surface habitable par rapport à une construction traditionnelle.

  1. Le projet, à la base, n’est pas un habitat participatif (ou habitat partagé), mais un projet participatif, ce qui signifie que les futurs habitants sont associés à la conception de l’aménagement de la parcelle et à leur propre habitation. Ils ne partagent pas des lieux de vie, mais des installations collectives (buanderie, salle de réunion et de fête, atelier, jardins potagers) permettent des moments de « vivre ensemble ».

Trois modèles de structure juridique possibles

  1. Autopromotion / cogestion. Un primo-groupe de futurs habitants crée une coopérative (association, société, …) La coopérative engage un architecte-urbaniste. Celui-ci écoute les futurs habitants aussi bien sur les souhaits communs d’aménagement de la parcelle et des installations collectives que sur ceux de chacun d’eux quant à leur propre habitation.

    La coopérative s’ouvre progressivement à de nouveaux adhérents, en tenant compte de la diversité générationnelle et sociale requise par le projet. Elle réunit les fonds nécessaires à sa réalisation auprès des adhérents au prorata des surfaces de plancher requises par chacun. Elle acquiert le terrain et enclenche le démarrage des travaux de construction sous la conduite d’un chef de chantier qu’elle a choisi.

  2. Réalisation du projet par un bailleur institutionnel public ou privé associé à un groupe constitué de futurs habitants

    Cette formule, proposée et vivement encouragée par Bio Vallée, cheville ouvrière du COPIL, permet à des personnes intéressées actuellement par le projet, dans la perspective d’y habiter, de participer à son financement et, par conséquent, à sa conception.

  3. Réalisation du projet par un aménageur. Dans ce cas, les initiateurs du projet, tenants de la parcelle, lancent un appel d’offres classique en conditionnant le marché au respect du cahier des charges de l’écoquartier.

9 – COMBIEN ÇA COÛTE ?

Pour répondre à cette question, les initiateurs du projet ont établi, avec l’aide de professionnels de la construction, un descriptif détaillé du concept en vue d’obtenir des offres globales crédibles de réalisation de la parcelle et de 20 habitations en 12 maisons. Ceci a conduit à esquisser des architectures possibles, extérieures et intérieures.

Les exécutions finales seront probablement différentes, mais ces offres permettent déjà d’évaluer efficacement les coûts finaux par analogie avec des types de construction semblables (hautes performances énergétiques, qualité environnementale du site, etc.), au moyen de coefficients (prix au m2 ou au m3).

L’estimation des coûts finaux au m2 « plancher » des habitations est présentée par le tableau ci-dessous.

Décomposition des coûts finaux considérés au m2 moyen « plancher » (€) – Surface totale des planchers : 1’987 m2, selon le projet

Phases de la construction

Phase

Coût estimé

Coût/ m2

Coût cumul/ m2

Foncier (12’514 m2). Étude environnementale, paysagère, urbanistique et architecturale de l’avant-projet. Analyse géodésique et topologique de la parcelle. Établissement d’un projet de réalisation (faisabilité réaliste) en vue, notamment, d’évaluer les coûts.

1

750’000,-

377,-

377,-

Frais d’acquisition (notaire + impôt) et administratifs.

2

60’000,-

30,-

407,-

Aménagement de la parcelle : nivellements, terrassements, viabilisation (tous les réseaux, y c. la récupération de l’eau de pluie), cheminements des véhicules, assainissement du ruisseau (coulée verte), aménagement de la place centrale, de la place de jeux, des jardins potagers et des parcages de véhicules, construction des murs de soutènements, sans l’ombrière photovoltaïque (autofinancement).

3

345’000,-

174,-

581,-

Construction des soubassements et excavations des maisons (sous-sols).

4

378’000,-

190,-

771,-

Fabrication et installation des maisons ossature bois « Clos couvert » (ce qui correspond à « Hors d’eau, hors d’air »), construites selon la directive RT 2020 (maisons passives).

5

1’450’000,-

730,-

1’501,-

Finitions « clé en main », y compris le crépissage extérieur et l’équipement solaire thermique sur chaque maison.

6

1’600’000,-

805,-

2’306,-

Bâtiment collectif (300 m2) : couvert, salle de réunion et buanderie commune, sans les machines à laver le linge (auto-financement).

7

520’000,-

262,-

2’568,-

Coût total

5’103’000,-

Coût final d’une habitation moyenne, toutes réalisations terminées, prestations d’architecte et direction des travaux comprises, en fonction de sa surface de plancher

La plus petite : rez-de-chaussée 64 m2 + terrasse 40 m2 = 2’568×64 = 164’300,- €.

La plus grande : maison entièrement habitée : 172 m2 + 2 terrasses 40 et 34 m2 = 2’568 × 172 = 441’700,- €.

Remarques :

  1. Les estimations ci-dessus ne prennent pas en compte l’effet « série » de la construction. Or, si les maisons sont dimensionnées selon les mêmes modules et si une grande partie des équipements peut être commandée globalement, les coûts unitaires s’en trouveront sensiblement diminués. Une réduction de 5 à 10 % est parfaitement réaliste.
  2. On observe que le poste « Finition clé en main » (Phase 6) est le plus élevé : 32 % du coût total. Des économies importantes peuvent donc être faites sur ce poste, soit en choisissant des revêtements plus bruts qu’une finition « standard » ou en participant soi-même à ces travaux (sols, murs, plafonds), soit en optant pour des équipements plus simples (cuisine, salle de bain, etc.).